Pouvoir rester dans le lieu où vous avez grandi et où vous avez construit votre vie ne devrait pas être une possibilité réservée uniquement à ceux qui disposent de plus grandes ressources économiques. Pourtant, dans de nombreuses régions de l’Union européenne, le droit au séjour est de plus en plus menacé en raison de la hausse des coûts du logement, de la pénurie de logements disponibles et du creusement des inégalités économiques et sociales entre les territoires.
La notion de « droit au séjour » naît précisément de cette prise de conscience. Les citoyens doivent avoir la liberté et les outils pour continuer à vivre sur leurs territoires, sans être contraints de déménager parce qu’ils ne peuvent plus accéder à un logement digne.
C’est une question qui concerne directement la politique européenne de cohésion, car un territoire ne peut être fort s’il perd des habitants, des compétences et des réseaux sociaux en raison de la difficulté à trouver des opportunités et des logements abordables.
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Quand la maison devient la condition du séjour
Comme l’explique Alice Pittini de Housing Europe – la fédération européenne du logement social, public et coopératif – : « le droit au séjour reflète l’idée que les gens devraient avoir la liberté et les moyens de rester dans les endroits où ils vivent, au lieu d’être contraints de partir parce qu’ils ne peuvent plus se permettre un logement décent ».
La question du logement devient alors partie intégrante de la capacité des territoires à rester inclusifs et compétitifs. En d’autres termes, ce droit « commence à la maison ». L’accès à un logement durable, de qualité et abordable représente une condition essentielle pour garantir l’inclusion sociale, le bien-être et la participation à la vie communautaire.
Cependant, lorsque le marché immobilier devient trop cher, ce ne sont pas seulement les particuliers qui sont pénalisés : des zones entières risquent de perdre leur population et leur capacité de développement.
La crise européenne du logement ne touche plus seulement les grandes villes, mais aussi les zones rurales, les régions frontalières, les territoires en déclin démographique et les stations touristiques où la pression immobilière rend de plus en plus difficile pour les résidents de trouver des solutions de logement adéquates.
Ce sont des données d’un projet de recherche européen – Espon « Maison pour tous », conçue pour cartographier et résoudre la crise croissante du logement et les problèmes d’accessibilité financière sur le continent – montrant l’ampleur du phénomène.
Entre 2015 et 2023, les prix de l’immobilier dans l’Union européenne ont augmenté de 48 % en moyenne. Mais derrière ce chiffre moyen se cachent de profondes différences territoriales, les zones rurales, les villes et les zones touristiques se dépeuplant de différentes manières selon les contextes.
C’est pourquoi la politique de cohésion, qui a toujours eu pour objectif de réduire les déséquilibres entre les régions européennes, doit de plus en plus considérer la question du logement comme une composante essentielle du développement local.
Une crise territoriale, pas seulement urbaine
La maison est devenue l’un des éléments qui influencent le plus la capacité des territoires à attirer et retenir les populations.
C’est pourquoi la crise du logement ne peut pas être interprétée uniquement comme un problème des grandes villes. Il s’agit d’une question plus vaste qui nécessite des réponses adaptées aux caractéristiques des différents lieux.
« Le problème pour nous était de comprendre ce qui se cachait derrière ces chiffres », explique Franziska Sielker, de l’Université technique de Vienne, coordinatrice du projet Espon « Maison pour tous ».
Allant au-delà des statistiques nationales et analysant les différences locales, la recherche a créé une cartographie de l’abordabilité du logement grâce à la collecte de données sur les prix des logements disponibles sur le marché.
L’objectif était de comprendre où la maison était devenue véritablement inaccessible et quels territoires étaient les plus exposés au risque d’exclusion.
« Ce qui est accessible est toujours relatif et doit prendre en compte différents facteurs qui contribuent également au même phénomène. »
Par exemple, les zones urbaines ont généralement les prix les plus élevés, tout comme de nombreuses zones côtières et touristiques. Cependant, la situation change si l’on considère le rapport entre le coût de la maison et le revenu disponible : dans une zone rurale, une maison moins chère peut encore devenir économiquement prohibitive.
La recherche montre également que le marché de la location représente l’un des domaines les plus critiques.
Dans de nombreuses zones urbaines et à forte demande, les familles peuvent consacrer une part très élevée de leurs revenus au logement, jusqu’à deux tiers de leurs revenus. Une situation qui limite la possibilité de supporter d’autres dépenses essentielles.
Cette dynamique produit des effets directs sur les territoires.
Les jeunes, les travailleurs et les familles pourraient se retrouver contraints de déménager ailleurs, affaiblissant ainsi les communautés déjà en difficulté.
La perte d’habitants n’est pas seulement un problème démographique, mais aussi économique et social.
Comme on le lit dans l’étude Espon « Maison pour tous », le débat ne concerne plus exclusivement les territoires ruraux ou périphériques. Même les zones économiquement dynamiques peuvent générer l’exclusion du logement si la croissance économique ne se traduit pas par l’accessibilité au logement pour ceux qui vivent dans ces zones.
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Il n’existe pas de solution universelle
Si la crise du logement a des dimensions européennes, les réponses doivent nécessairement partir des territoires.
La politique de cohésion peut créer un cadre commun et soutenir les investissements, mais elle ne peut pas appliquer un modèle unique.
Les systèmes de logement européens sont profondément différents et nécessitent des stratégies adaptées aux contextes locaux.
Selon Pittini de Housing Europe, « il n’existe pas de concepts harmonisés pour définir le logement social, le logement accessible ou adéquat ».
Cette diversité rend plus complexe la comparaison des politiques et des résultats, mais démontre en même temps la nécessité d’approches flexibles.
En Europe, la propriété privée reste la forme de logement la plus répandue, mais il existe des différences importantes.
Des pays comme l’Allemagne disposent de marchés locatifs bien établis, tandis que de nombreux pays d’Europe centrale, orientale et méridionale – dont l’Italie – ont toujours favorisé l’accession à la propriété.
Toutefois, ces dernières années, la situation a changé.
La hausse des prix et les difficultés d’accès à la propriété poussent de plus en plus de jeunes et de groupes à faible revenu vers le marché locatif, augmentant ainsi le besoin de solutions de logement abordables.
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Un élément central qui a émergé du projet Espon « Maison pour tous » concerne le rôle du logement social.
Des études de cas réalisées dans des pays comme les Pays-Bas, l’Autriche et le Danemark montrent comment une forte présence de logements sociaux peut contribuer à la stabilité globale du marché du logement. Ces systèmes démontrent que le logement social peut être un élément stratégique de la politique territoriale.
Une offre adéquate de ces solutions réduit la pression sur le marché privé et permet aux territoires de maintenir une plus grande diversité sociale.
Quoi qu’il en soit, ces expériences ne peuvent pas être simplement reproduites ailleurs. « Nous devons nous concentrer sur le transfert de principes et non sur des modèles entiers », prévient Pittini.
La centralité croissante de la question du logement a placé le logement en tête de l’agenda européen.
Le plan pour le logement abordable présenté par la Commission en décembre 2025 a pour objectif précis de coordonner les ressources, les investissements et les outils politiques.
Il s’agit également d’une étape importante pour la politique de cohésion, car le logement est de plus en plus reconnu comme un facteur déterminant pour la compétitivité et l’équilibre des territoires.
Sans logements abordables, même les investissements destinés au développement local risquent de produire des bénéfices limités ou d’accroître encore les inégalités.